RCB

Energetický zákon

  • Často se setkáváme s tím, že máte zájem nainstalovat v domě kamerový systém za účelem ochrany společného majetku, ale nevíte, jak právně na to. Právě proto jsme se na toto téma rozhodli se detailněji zaměřit.

    Dne 19.9.2012 byla po vetu prezidenta republiky přijata novela zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií (sněmovní tisk 622). Tato novela zavádí řadu nových povinností pro vlastníky nemovitostí i bytových jednotek. Jednou z nejvíce diskutovaných je povinnost nechat zpracovat průkaz energetické náročnosti budovy, která se postupně dotkne všech vlastníků nemovitostí a bytových jednotek při výstavbě, prodeji či pronájmu. Cílem novely však není pouhé „štítkování budov“. Novela jde mnohem dále, když si bere za cíl postupné snižování energetické náročnosti budov, což v důsledku ovlivní nejenom stavební řízení po stránce formální, ale i praktické požadavky na stavby.

    Jedním z ústředních pojmů novely je energetická náročnost budovy. Pod tímto pojmem rozumíme vypočtené množství energie nutné pro pokrytí potřeby energie spojené s užíváním budovy, zejména na vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení. Právě stanovené informace o energetické náročnosti budovy nalezneme v průkazu o energetické náročnosti budovy. Tento dokument mohou zpracovat pouze energetičtí specialisté, kteří disponují oprávněním Ministerstva průmyslu a obchodu (dále jen „ministerstvo“) a jejichž seznam je také veřejně přístupný na stránkách ministerstva. Průkaz energetické náročnosti budovy platí po dobu 10 let nebo do provedení další větší změny dokončené budovy. Vzor a obsah průkazu a způsob jeho zpracování stanoví prováděcí právní předpis.

    Hned na začátku tohoto článku je nutné si připomenout, že povinnost zpracování průkazů energetické náročnosti není v českém právu zcela nová, doposud však byla omezena pouze na výstavbu domů nových a větší změny dokončených budov s celkovou podlahovou plochou nad 1000 m2.

    Nově zákon o hospodaření energií zakotvuje v případě výstavby nové budovy povinnost stavebníka při podání žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby doložit kladné závazné stanovisko dotčeného orgánu (Státní energetické inspekce) a průkaz energetické náročnosti budovy, který bude obsahovat technické, ekonomické a ekologické posouzení proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie. Podmínky pro vydání závazného stanoviska dotčeného orgánu se budou lišit podle jednotlivých let, ve kterých bude stanovisko vydáváno, čímž má dojít k postupnému snížení energetické náročnosti budov. Pokud ponecháme stranou budovy, jejichž vlastníkem je orgán veřejné moci, je pro vydání kladného stanoviska vyžadováno splnění následujícího: nákladová optimální úroveň (dodržení stanovených požadavků na energetickou náročnost budov nebo jejich stavebních nebo technických prvků, která vede k nejnižším nákladům na investice v oblasti užití energií, na údržbu, provoz a likvidaci budov nebo jejich prvků v průběhu odhadovaného ekonomického životního cyklu) - od 1. ledna 2013 téměř nulová spotřeba energie (jedná se o budovy s velmi nízkou energetickou náročností, jejichž spotřeba energie je ve značném rozsahu pokryta z obnovitelných zdrojů) - od 1. ledna 2018 (energeticky vztažná plocha1 větší než 1500 m2), od 1. ledna 2019 (více než 350 m2) a od 1. ledna 2020 (méně než 350 m2). V případě větší změny dokončené budovy (změna na více než 25 % celkové plochy obálky budovy 2) jsou stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek povinni plnit požadavky na energetickou náročnost budovy podle prováděcího právního předpisu a doložit průkazem energetické náročnosti budovy následující: splnění požadavků na energetickou náročnost budovy na nákladově optimální úrovni pro budovu, posouzení technické, ekonomické a ekologické proveditelnosti alternativních systémů dodávek energie a stanovení doporučených opatření pro snížení energetické náročnosti budovy.

    Výše uvedené požadavky na energetickou náročnost budovy nemusí být splněny, jestliže celková energeticky vztažná plocha budovy nepřesahuje 50 m2, dále u budov, které jsou kulturní památkou nebo slouží pro náboženské účely, a dále například u staveb pro rodinnou rekreaci. Tyto požadavky se také neuplatní při větší změně dokončené budovy v případě, že stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek prokáže energetickým auditem (viz níže), že to není technicky nebo ekonomicky vhodné s ohledem na životnost budovy a její provozní účely.

    „Pouze“ pravidla pro vytápění, chlazení a dodávku teplé vody se nevztahují na dodávky uskutečňované: v rodinných domech a stavbách pro rodinnou rekreaci, pro nebytové prostory za podmínky nepřekročení limitů stanovených prováděcím právním předpisem a neohrožení zdraví a majetku; nepřekročení limitů se prokazuje energetickým posudkem 3), pro byty ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek, pokud společenství vlastníků jednotek vyjádří souhlas s odlišnými pravidly, za podmínky nepřekročení limitů stanovených prováděcím právním předpisem a neohrožení zdraví a majetku; nepřekročení limitů se prokazuje energetickým posudkem. Jak již bylo řečeno v úvodu tohoto článku, novela dále poměrně detailně upravuje povinnost stavebníků, vlastníků budov a společenství vlastníků jednotek zajistit zpracování průkazu energetické náročnosti budovy. Průkaz je nutné v prvé řadě nechat zpracovat v následujících případech: při výstavbě nových budov nebo při větších změnách budov již dokončených, pro bytové domy nebo administrativní budovy

    □ s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1500 m2 do 1. ledna 2015,

    □ s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1000 m2 do 1. ledna 2017,

    □ s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 1000 m2 do 1. ledna 2019

    Dalšími, a jistě v praxi častějšími, případy, kdy je nutné nechat zpracovat průkaz energetické náročnosti budovy, jsou prodej a pronájem nemovitostí a jednotek. Tabulka přehledně znázorňuje, od kdy je tato povinnost účinná pro jednotlivé transakce a jejich předměty v průběhu několika následujících let.

    Druh obchodní transakce - Účinnost

    Prodej budovy nebo ucelené části budovy - 1.1.2013

    Pronájem budovy - 1.1.2013

    Pronájem ucelené části budovy - 1.1.2016

    Prodej jednotky - 1.1.2013

    Pronájem jednotky - 1.1.2016

    Na povinnost nechat zpracovat průkaz energetické náročnosti budovy pak navazují povinnosti další, například: předložit průkaz nebo jeho ověřenou kopii možnému kupujícímu nebo možnému nájemci, předat průkaz nebo jeho ověřenou kopii kupujícímu nebo nájemci, a to nejpozději při podpisu smlouvy, zajistit uvedení ukazatelů energetické náročnosti uvedených v průkazu v informačních a reklamních materiálech při prodeji a pronájmu.

    I pro tyto návazné povinnosti se uplatní účinnost, tak jak je stanovena v tabulce výše. Co se týče bytových domů, zde se zpracovává průkaz energetické náročnosti vždy pro celou budovu a je poté použitelný i pro jednotlivé byty.

    Veškeré povinnosti uvedené výše leží vždy na vlastnících, resp. společenství vlastníků jednotek. Při jejich porušení pak hrozí fyzické osobě pokuta až 100 000 Kč, právnické osobě pokuta až 500 000 Kč. Co se týče povinnosti inzerovat ukazatele energetické náročnosti budovy při prodeji a pronájmu, tuto povinnost má opět vlastník či společenství vlastníků jednotek, přestože konkrétní inzerci může provádět například realitní kancelář. Vlastník je v tomto případě povinen ono zveřejnění ukazatelů v inzerci zajistit, s čímž by mu realitní kancelář samozřejmě měla poskytnout součinnost, ovšem odpovědnost na její straně neleží. Pokud by došlo například k prodeji, aniž by byly splněny výše uvedené povinnosti, nejednalo by se v žádném případě o prodej neplatný; prodávající osoba by se „pouze“ vystavila případné sankci, která za nesplnění těchto povinností hrozí. Je tedy jistě žádoucí, aby realitní kanceláře o této nové povinnosti své klienty informovaly, a to s předstihem, protože ve chvíli, kdy je nemovitost či jednotka inzerována, musí již průkaz energetické náročnosti budovy existovat, resp. být zpracován.

    Zákon o hospodaření energií dále podrobně upravuje energetický audit 4). Ten jsou povinni nechat vyhotovit stavebník, společenství vlastníků jednotek nebo vlastník budovy, pokud budova svou celkovou průměrnou roční spotřebou po dva poslední kalendářní roky překračuje hodnoty spotřeby energie stanovené prováděcím předpisem. Na vyžádání pak navazuje povinnost předložit energetický audit ministerstvu nebo Státní energetické inspekci. Povinnost provést v auditu navrhovaná opatření k nápravě pak mají ovšem pouze organizační složky státu, krajů a obcí a příspěvkové organizace.

    Závěrem si pouze dovolíme shrnout některé novinky, které novela zákona o hospodaření energií přináší. V prvé řadě se jedná o rozšíření povinnosti vypracovat průkaz energetické náročnosti budovy i na vlastníky budov s celkovou energeticky vztažnou plochou nižší než 1000 m2 a tento předkládat při prodeji či pronájmu. Tzv. energetické štítky mají být srozumitelné i pro laiky a mají tak pomoci nájemcům a kupujícím lépe zhodnotit energetický stav nemovitostí a jednotek; pravdou však zůstává, že vyčíslit na jejich základě skutečné měsíční náklady na energie již rozhodně jednoduché není. Hlavním cílem novely však zůstává postupné snížení energetické náročnosti budov. Aby toto mohlo být účinně provedeno, je třeba již při žádosti o stavební povolení nebo při ohlášení stavby předložit kladné stanovisko Státní energetické inspekce, které osvědčuje splnění energetických požadavků na stavbu. Samotná novela je velice rozsáhlá a obsahuje celou řadu změn, proto jsme si v tomto článku kladli za cíl zmínit jen ty nejzásadnější z nich.

    Zdroj: Realitní magazín Asociace realitních kanceláří, číslo 10/2012 Poznámky:

    1) Vnější půdorysná plocha všech prostorů s upravovaným vnitřním prostředím v celé budově, vymezená vnějšími povrchy konstrukcí obálky budovy.

    2) Obálkou budovy rozumíme soubor všech teplosměnných konstrukcí na systémové hranici celé budovy nebo zóny, které jsou vystaveny přilehlému prostředí, jež tvoří venkovní vzduch, přilehlá zemina, vnitřní vzduch v přilehlém nevytápěném prostoru, sousední nevytápěné budově nebo sousední zóně budovy vytápěné na nižší vnitřní návrhovou teplotu.

    3) Písemná zpráva obsahující informace o posouzení plnění předem stanovených technických, ekologických a ekonomických parametrů určených zadavatelem energetického posudku včetně výsledků a vyhodnocení.

    4) Písemná zpráva obsahující informace o stávající nebo předpokládané úrovni využívání energie v budovách, v energetickém hospodářství, v průmyslovém postupu a energetických službách s popisem a stanovením technicky, ekologicky a ekonomicky efektivních návrhů na zvýšení úspor energie nebo zvýšení energetické účinnosti včetně doporučení k realizaci.