RCB

Privatizace technologických celků.

JAN NOVÁK, FIKTIVNÍ NÁJEMNÍK BYTU 3+1, KTERÝ JE URČEN K PRODEJI.

Pan Novák dále vlastní byt v Českých Budějovicích a má dluh u prodávajícího.

• Kde najdu Zásady prodeje bytů?

Pravidla postupu při prodeji bytových jednotek, bytových domů, zastavěných a funkčně souvisejících pozemků ve vlastnictví hl. města Prahy (dále jen „pravidla“) najdete na stránkách magistrátu hl. města Prahy a dále na těchto stránkách.

• V pravidlech je uváděn pojem oprávněný nájemník, co musím splňovat, abych byl „oprávněným“ nájemníkem?

Z PRAVIDEL:

Oprávněným nájemcem se pro účely těchto Pravidel v případě prodeje technologicky-funkčního celku rozumí fyzická osoba oprávněná z platné nájemní smlouvy, popř. z jiného platného rozhodnutí orgánů ve své době příslušných k hospodaření s byty (např. z tzv. dekretu na byt). Pokud je nájemcem právnická osoba, pak je oprávněným nájemcem pro účely těchto Pravidel fyzická osoba podnájemce, má-li platnou podnájemní smlouvu.

Oprávněný nájemce nesmí mít ke dni založení bytového družstva žádné nevypořádané závazky vůči hl. m. Praze, vztahující se k nájmu bytu či nebytového prostoru, současně s ním není vedeno soudní či exekuční řízení a není nájemcem ani vlastníkem či spoluvlastníkem jiného bytu či nemovitosti určené k bydlení (vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat aby užíval pouze jeden byt). Při prodeji technologicky funkčních celků se v rámci společného nájmu pro účely těchto Pravidel považují za oprávněné nájemce výhradně manželé nebo jeden ze společných nájemců, který předloží dohodu mezi společnými nájemci s úředně ověřenými podpisy, ze které vyplyne, který z nich se stane členem bytového družstva.

VÝKLAD:

1. Musíte mít platnou nájemní smlouvu případně jiný platný doklad na základě kterého byt užíváte.
2. Nesmíte mít závazky –neuhrazené pohledávky k prodávajícímu, ani s vámi nesmí být vedeno soudní či exekuční řízení.
3. Nesmíte být nájemcem ani vlastníkem či spoluvlastníkem jiného bytu či nemovitosti určené k bydlení (vyjma případů, kdy po něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt).
JAK U PANA NOVÁKA:

1. Podmínku platného nájemního vztahu pan Novák plní.
2. Podmínku vyrovnaných pohledávek NEPLNÍ.
3. Podmínku uvedenou v bodě č. 4 – je možné hodnotit jako neplněnou
DOPORUČENÍ PRO PANA Nováka:

- Uhradit v nejkratším možném termínu závazky k prodávajícímu – zaplatit dluh.
- V případě, kdy pan Novák NEOBDRŽÍ dopis s výzvou o projevení zájmu o prodej a je vlastníkem jiné nemovitosti, je potřeba aby prokázal, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt. Kde najde pomoc? U Cechu bydlení -RCB.
• Z pravidel panu Novákovi není jasné, co vlastně bude kupovat?

Z PRAVIDEL:

Obecné zásady
1. Pravidla se v následujících ustanoveních vztahují na dále specifikované způsoby prodeje obecního bytového fondu ve vlastnictví hl. m. Prahy nesvěřeného Statutem hl. m. Prahy městským částem, a to v čl. 3 na prodej celých bytových domů s pěti a více byty a v čl. 4 na prodej bytových jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů.
Článek 4
Prodej bytových jednotek podle zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisůHl. m. Praha přistoupilo k prodeji podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, pouze v případech, kdy byla budova rozdělena na jednotky ve smyslu tohoto zákona již před schválením těchto Pravidel.
VÝKLAD:

Prodávající volí obě dostupné možnosti prodeje:
1. Prodej jednotlivých bytů. V případě, kdy byl dům rozdělen na jednotlivé jednotky před datem účinnosti pravidel viz čl. 4 pravidel.nájemník se stává vlastníkem svého bytu a podílu na společných částech domu a zastavěném pozemku.
2. Prodej celých technologicky – funkčních celků - viz. Čl. 3 Pravidel. Dům – technologicky funkční celek kupuje bytové družstvo založené oprávněnými nájemci.

JAK U PANA NOVÁKA:

Pan Novák bydlí v domě, který nebyl rozdělen na jednotky před datem účinnosti zásad, a proto si bude kupovat družstevní podíl a nikoliv byt do osobního vlastnictví.
DOPORUČENÍ PRO PANA Nováka:
V případě zájmu i koupi by se pan Novák měl stát členem bytového družstva.
NÁJEMNÍCI V DOMĚ DOSTÁVAJÍ VÝZVU
• Jak dál?
Z PRAVIDEL:

Do 90 dnů dle rozhodovací lhůty uvedené ve výzvě mohou fyzické osoby uvedené v předchozím odstavci projevit svoji vůli. Právo zúčastnit se koupě předmětné nemovitosti má pouze oprávněný nájemce dle čl. 1 odst. 5 těchto Pravidel. Předáním vyplněného formuláře, který bude přílohou výzvy a ve kterém oprávnění nájemci svými podpisy stvrdí zvolení maximálně tří zástupců oprávněných nájemců v technologicky-funkčním celku, bude zahájeno jednání se zvolenými zástupci, kteří obdrží na informační schůzce formulář pro společnou žádost, Pravidla, znalecký posudek o ocenění předmětné nemovitosti a další materiály a informace k prodeji. Společná žádost s úředně ověřenými podpisy zájemců musí být podána ve lhůtě 90 dnů od prvního dne rozhodovací lhůty uvedené ve výzvě. Bude-li žádost doručena po této lhůtě, bude zařazena k realizaci do poslední etapy prodeje dle těchto Pravidel.
VÝKLAD:

Poté, kdy nájemníci obdrží výzvu, měli by zvolit své zástupce a oznámení o zvolení zástupců předat prodávajícímu. Formou formuláře, který obdrží jako přílohu výzvy, sdělí prodávajícímu jména tří osob, které je budou v prodeji zastupovat (formulář přílohou „ Zásad“).
S určenými (zvolenými zástupci) bude následně prodávající jednat o podmínkách prodeje. Následně oprávnění nájemníci podají žádost o koupi domu (technologicko-funkčního celku). V případě, kdy se nájemníci vyjádří po uplynutí 90 denní lhůty, bude jejich žádost přeřazena do poslední etapy prodeje.
JAK U PANA NOVÁKA:

Po obdržení výzvy by se měli nájemníci sejít a zvolit své zástupce z řad oprávněných nájemníků. Jména vybraných zástupců je potřeba v co nejkratším termínu sdělit formou společného oznámení prodávajícímu.
DOPORUČENÍ PRO PANA Nováka:
Po obdržení výzvy by se měl pan Novák snažit spojit s ostatními nájemníky a vybrat tři zástupce, kteří bodu za dům (technologický celek) ve věci prodeje dále jednat.
• Jak dál?
ZVOLENÍ ZÁSTUPCI NÁJEMNÍKŮ JEDNAJÍ S PRODÁVAJÍCÍM
Na informační schůzce obdrží zástupci nájemníků formulář pro společnou žádost, Pravidla, znalecký posudek o ocenění předmětné nemovitosti a další materiály a informace k prodeji.

DOPORUČENÍ PRO PANA NOVÁKA:
Před podáním žádosti o koupi domu by si měli oprávnění nájemníci ověřit, zda je v jejich možnostech koupi domu financovat. Stručně ke složení ceny domu: Předmětem koupě je celý dům. Bytové družstvo založené oprávněnými nájemníky bude hradit celou kupní cenu. Nájemník se tedy nebude podílet pouze na úhradě ceny odpovídající velikosti bytu.
Svůj podíl může nájemník (člen bytového družstva) uhradit:
1. V plné výši
2. Částečná úhrada
3. Využitím úvěru bytového družstva
Vzhledem ke složitosti problematiky nabízí vám CECH BYDELNÍ -RCB vypracování ekonomické rozvahy včetně vysvětlení možností, rizik a výhod jednotlivých forem úhrady podílu. Součástí uvedené nabídky je i možnost prezentace ekonomiky na schůzce zájemců o koupi.

• Jak dál?
SPOLEČNÁ ŽÁDOST S ÚŘEDNĚ OVĚŘENÝMI PODPISY ZÁJEMCŮ MUSÍ BÝT PODÁNA VE LHŮTĚ 90 DNŮ OD PRVNÍHO DNE ROZHODOVACÍ LHŮTY UVEDENÉ VE VÝZVĚ. BUDE-LI ŽÁDOST DORUČENA PO TÉTO LHŮTĚ, BUDE ZAŘAZENA K REALIZACI DO POSLEDNÍ ETAPY PRODEJE DLE PRAVIDEL.

• dál?
Z PRAVIDEL:

Do 60 dnů po dni uplynutí lhůty uvedené v předchozím odstavci těchto Pravidel budou zájemci vyrozuměni, zda je v konkrétním případě možné prodej realizovat. Prodej bude možné realizovat pouze v případě zájmu alespoň 60% oprávněných nájemců v rámci jednoho technologicky –funkčního celku.
VÝKLAD:

Do 60 dnů bude zájemcům oznámeno rozhodnutí prodávajícího o tom, že prodej je možné realizovat.
JAK U PANA NOVÁKA:
Nájemníci teologicky funkčního celku, ve kterém je vchod pana Nováka, dostanou vyrozumění o tom, zda je možné prodej realizovat.
DOPORUČENÍ PRO PANA NOVÁKA:
Počkat na doručení oznámení.
V době čekání je možné připravit dokumenty potřebné k založení bytového družstva.
CECH BYDLENÍ-RCB VÁM NABÍZÍ POMOC PŘI PŘÍPRAVĚ STANOV DRUŽSTVA A DALŠÍCH POTŘEBNÝCH DOKUMENTŮ.
Jak dál?
Z PRAVIDEL:

Do 90 dnů ode dne tohoto vyrozumění mají zájemci o koupi technologicky-funkčních celků povinnost předložit výpis z obchodního rejstříku potvrzující zapsání bytového družstva do obchodního rejstříku.
Ke dni podpisu kupní smlouvy musí být členem družstva každý oprávněný nájemce, který projeví zájem stát se členem družstva a který splní podmínky členství.
VÝKLAD:

Po obdržení vyrozumění je potřeba ve lhůtě 90 dnů založit bytové družstvo.
JAK U PANA NOVÁKA:
Poté kdy bude doručeno vyrozumění o schválení prodeje je potřeba přistoupit k založení bytového družstva.
DOPORUČENÍ PRO PANA NOVÁKA:
Po doručení vyrozumění připravit dokumenty potřebné k založení bytového družstva.
Jaké dokumenty bud potřeba?
Především stanovy.
Kde je možné získat návrh stanov, včetně konzultace navrhovaných změn?
SE STANOVAMI JE PANU NOVÁKOVI PŘIPRAVEN POMOCI CECH BYDLENÍ-RCB.
Dále by měla proběhnout ustavující schůze družstva za účasti notáře. A následně vklad návrhu na zápis družstva do Obchodního rejstříku.
KDE NAJDE PAN NOVÁK POMOC S PŘÍPRAVOU SCHŮZE – U CECHU BYDLENÍ - RCB.

• JAK DÁL?
Z PRAVIDEL:

Předáním originálu výpisu z obchodního rejstříku začíná běžet 120denní lhůta, během níž prodávající zveřejní záměr prodeje dle § 36 zákona č. 131/2000 Sb., o hl. m. Praze, ve znění pozdějších předpisů a následně rozhodne Zastupitelstvo hl. m. Prahy o prodeji předmětné nemovitosti konkrétnímu kupujícímu. V případě schválení prodeje předmětné nemovitosti bude kupujícímu zaslána k podpisu kupní smlouva v termínu daném usnesením Zastupitelstva hl. m. Prahy.
Kupující je povinen kupní smlouvu podepsat a doručit zpět hl. m. Praze do 30 dnů ode dne jejího převzetí. V případě, že podepsaná kupní smlouva nebude vrácena v uvedeném termínu, má prodávající právo od prodeje ustoupit.
VÝKLAD:

Poté, kdy bude prodávajícímu doručen doklad potvrzující založení bytového družstva, začíná běžet 120 denní lhůta ve které bude záměr prodeje zveřejněn a zastupitelstvo rozhodne o prodeji domu (technologického celku). Následně obdrží kupující (bytové družstvo) kupní smlouvu. Kupní smlouvu je potřeba podepsanou vrátit zpět prodávajícímu ve lhůtě 30 dnů ode dne jejího převzetí.
JAK U PANA NOVÁKA:
PAN NOVÁK BUDE SPOLEČNĚ S OSTATNÍMI ČLENY DRUŽSTVA ČEKAT NA KUPNÍ SMLOUVU. TUTO NÁSLEDNĚ PODEPÍŠÍ ZÁSTUPCI BYTOVÉHO DRUŽSTVA A V TERMÍNU 30 DNŮ ODE DNE PŘEDLOŽENÍ JI DORUČÍ ZPĚT PRODÁVAJÍCÍMU.
DOPORUČENÍ PRO PANA NOVÁKA:
Počkat na doručení kupní smlouvy a dohlédnout na splnění termínu 30 dnů pro navrácení podepsané smlouvy zpět.
• ? ÚHRADA KUPNÍ CENY Z PRAVIDEL:

Kupující zaplatí na bankovní účet dle instrukcí prodávajícího celkovou kupní cenu do 90 dnů od podpisu kupní smlouvy. Pokud kupující ve lhůtě 90 dnů od podpisu kupní smlouvy kupní cenu nezaplatí, je prodávající oprávněn odstoupit od kupní smlouvy. Po zaplacení celé kupní ceny bude do 60 dnů podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Poplatky za podání tohoto návrhu a daň z převodu nemovitosti zaplatí hl. m. Praha.
VÝKLAD:

Po podpisu kupní smlouvy je povinen kupující v termínu 90 dnů provést úhradu kupní ceny domu (technologicky funkčního celku). Poté bude podán návrh na vklad smlouvy do katastru nemovitostí.
JAK U PANA NOVÁKA:
Členové bytového družstva by měli řešit úhradu kupní ceny domu.
Svůj podíl může nájemník- člen bytového družstva uhradit:
1. V plné výši vlastními prostředky
2. Částečně vlastními prostředky a částečně úvěrem bytového družstva
3. Plně úvěrem bytového družstva

DOPORUČENÍ PRO PANA NOVÁKA:
Pan Novák by měl mít rozmyšleno, jak se bude podílet na úhradě svého družstevního podílu. V případě, kdy bude bytové družstvo část, případně plnou výši ceny domu (technologicky funkčního celku) hradit úvěrem, je potřeba věnovat náležitou pozornost výběru úvěrující banky. Při hodnocení jednotlivých bank je potřeba vycházet i z dalších podmínek úvěru a především provést výpočet celkového zatížení po dobu splatnosti.

MÁTE ZÁJEM O SKUTEČNĚ VÝHODNÉ ÚVĚROVÁNÍ? OBRAŤTE SE NA CECH BYDLENÍ - RCB. JSME PŘIPRAVENI VÁM PŘEDLOŽIT NEJENOM VÝHODNOU NABÍDKU ÚVĚRU, ALE I ZAJISTIT VÝPOČTY PRO JEDNOTLIVÉ NÁJEMNÍKY. S VÝPOČTY SEZNÁMÍME NÁJEMNÍKY – ČLENY BYTOVÉHO DRUŽSTVA NA SPOLEČNÉ SCHŮZI.